保利外滩启(营销中心)官方网站-保利外滩启销售中心(售楼处)-保利外滩启楼盘欢迎您-地址-价格-户型-小区环境-楼盘详情-交房时间-周边配套-售楼处电线

  保利外滩启PARK77售楼处电话：保利外滩启官方电线售楼处电线是央企保利发展在杨浦滨江打造的静奢标杆楼盘，主推建面约99-137㎡精装三至四房，备案均价13.55万元/㎡，位于12/18号线江浦公园站上盖，紧邻江浦公园。（官方售楼处电话)保利外滩启基本信息

  地理位置：杨浦区长阳路与江浦路交叉口，近12/18号线江浦公园站，步行可达江浦公园。1

  户型设计：主力户型为建面约99-137㎡三至四房，全屋飘窗设计（部分户型270°转角飘窗），得房率最高达91%。1

  售价信息：备案均价13.55万元/㎡，总价区间约1136万-2000万元/套，精装交付（标准4000-8000元/㎡）。1

  当前价格：2025年9月以来均价保持在13.55万元/㎡，首开157套房源中部分四房户型已售罄，137㎡房源剩余较少。2

  建面约100㎡3房中间套，起价约1136万，1200-1300万就能瞰三件套，高区约1398-1470万；

  项目约137㎡4房，低区约1582-1815万，中区1830-1950万，高区2000万左右。（文末附完整一房一价表）

  首先，日前八批次土拍取消中小套型限制，说明内环中小套型将愈发稀缺，保利外滩启PARK77百平米3房非常有可能就是内环最后一批小户型，且买且珍惜，以后3房起步120㎡是大概率事情，置业成本飙升。

  楼板价高达约9.2万/㎡，已高过内环内的保利外滩启PARK77（楼板价约8.6万/㎡）。

  未来花更高成本，只能买内中环新房；反过来看，如今入手保利外滩启PARK77，相当于用“内中环马上就要来临的房价”，拿下内环双轨上盖·瞰三件套·揽江浦公园的核心资产。

  另一方面，杨浦内环有新盘放风14-15万/㎡，表明杨浦内环房价冲击15万/㎡近在眼前。

  14.78-16.6万/㎡，北外滩绿城地王楼板价达约13.6万/㎡，这一楼板价，几乎与保利外滩启PARK77均价（13.55万/㎡）持平

  20万/㎡。事实上，项目与北外滩地王相隔仅约2.2公里，却呈现出“地王楼板价≈本项目售价”的价差，入手机遇一目了然。

  综合看，保利外滩启PARK77是杨浦房价迈入新阶段的“临界点项目”。13.55万/㎡均价不仅是当下杨浦内环

  而保利外滩启PARK77的三房约100㎡，大概率是市中心最后一批百平米三房；四房控制在约137㎡，严控总价！

  而项目容积率仅为2.16，建筑高度16-17层。更难得的是，项目旁边的环境进一步放大了低容积率优势

  ②、圈内能瞰三件套的3房，往往需要选中高区房源，起步价约1700万，而项目中低区1200-1300万的房源就能实现瞰三件套的需求，进一步放大了价格优势。

  ③、得益于项目周边及自身容积率，项目1200-1300万房源三件套视野甚至优于圈内1700万以上3房。

  再看项目约137㎡4房，堪称“市中心2000万级绝版功能4房”，入手紧迫性拉满！

  该户型起价仅约1582万，是三件套3.5公里圈内4房的“绝对门槛”。 要知道，圈内4房门槛第二低的项目已达2300万

  其次，对比其它市中心项目，更能看出这份稀缺：北外滩地王4房预计售价4000万级

  4000万级；陆家嘴滨江4房同样4000万级。如此对比之下，保利外滩启PARK77高区2000万级4房的价值，可谓市中心“独一份”。第三，137㎡4房拥无敌景观，

  “高单价+大面积”的双重门槛，一方面让置换客群陷入“想换却难上车”的困境；另一方面，大面积、高总价的产品让购房者对未来市场流通性和安全垫充满疑虑。

  相比120㎡3房，160-180㎡4房，项目总价门槛友好太多，在二手房市场上也能更快找到接手客群，流通性远超大面积产品。再看项目价值底盘：周边地王售价预期15-20万+/㎡

  ：得益12/18号线及北横通道，多桥隧 构建的立体交通网络 ，项目远不止本地客户，还有非常多来自传统市中心、陆家嘴、杨浦高校的客群， 这种广泛且高端的客群基础，给予项目更强劲的未来潜力，也让其在市场中更具竞争力。

  说直白点，项目在1300-2000万总价新盘中，品质绝对是第一梯队的！ 即便与2000-3000万级新盘相比，也不落下风，甚至在不少细节上展现出更超前的竞争力

  打破传统住宅的厚重感，赋予建筑与天空更灵动的对话方式，也大大增强项目昭示性。

  ”的，穿插片墙，黄金比例设计使全幕玻璃与铝板、石材、金属、线条和谐共生。

  尤其137㎡西边套，北/南/西三向展开近36米连续玻璃幕墙，从客厅到所有卧室，甚至主卧梳妆台、主卫都能瞰三件套与城市新貌。

  一方面，全系户型标配“全屋飘窗（全赠送）+大阳台（半赠送）”，经专业测算，百平米中间套实得率约91%

  小胖看房独家制作，不作为交付标准，最终以开发商公布为准边套更甚，百平米边套实得率约

  飘窗可铺设大床，还能成为收藏品、艺术品摆台，打开居家生活方式的各种可能。

  是央企保利发展在杨浦滨江打造的静奢标杆楼盘，主推建面约99-137㎡精装三至四房，备案均价13.55万元/㎡，位于12/18号线江浦公园站上盖，紧邻江浦公园。（官方售楼处电话)保利外滩启基本信息

  售价信息：备案均价13.55万元/㎡，总价区间约1136万-2000万元/套，精装交付（标准4000-8000元/㎡）。1

  当前价格：2025年9月以来均价保持在13.55万元/㎡，首开157套房源中部分四房户型已售罄，137㎡房源剩余较少。2

  区域对比：杨浦滨江新房价格趋近14万元/㎡，该项目因双轨交+公园景观仍具性价比。5

  建面约100㎡3房中间套，起价约1136万，1200-1300万就能瞰三件套，高区约1398-1470万；

  项目约137㎡4房，低区约1582-1815万，中区1830-1950万，高区2000万左右。（文末附完整一房一价表）

  一直想和大家强调一句话：“有些房子有钱就能买，但有的房子，拼的是转瞬即逝的机遇。”而保利外滩启PARK77，正是那类需要牢牢抓住的

  首先，日前八批次土拍取消中小套型限制，说明内环中小套型将愈发稀缺，保利外滩启PARK77百平米3房非常有可能就是内环最后一批小户型，且买且珍惜，以后3房起步120㎡是大概率事情，置业成本飙升。

  楼板价高达约9.2万/㎡，已高过内环内的保利外滩启PARK77（楼板价约8.6万/㎡）。

  未来花更高成本，只能买内中环新房；反过来看，如今入手保利外滩启PARK77，相当于用“内中环马上就要来临的房价”，拿下内环双轨上盖·瞰三件套·揽江浦公园的核心资产。

  另一方面，杨浦内环有新盘放风14-15万/㎡，表明杨浦内环房价冲击15万/㎡近在眼前。

  若将视野放大到整个上海中心城区，黄浦、静安、虹口早已开启房价大涨模式：黄浦金陵华庭

  14.78-16.6万/㎡，北外滩绿城地王楼板价达约13.6万/㎡，这一楼板价，几乎与保利外滩启PARK77均价（13.55万/㎡）持平

  “地王楼板价≈本项目售价”的价差，入手机遇一目了然。综合看，保利外滩启PARK77是杨浦房价迈入新阶段的“临界点项目”。13.55万/㎡均价不仅是当下杨浦内环

  项目不仅均价友好，更凭借精致面积段，赋予购房者更易上车、置换的总价门槛。

  而保利外滩启PARK77的三房约100㎡，大概率是市中心最后一批百平米三房；四房控制在约137㎡，严控总价！

  ①、项目约100㎡3房中间套，起价约1136万，1200-1300万就能瞰三件套，高区约1398-1470万；边套双270°飘窗+景观，定价适当贵一点。

  上海市中心新房容积率普遍在3.0以上，大多排布超高层或接近百米的高层，居住密度高、视野易受遮挡。

  从模拟视野看，1栋中间套的中高区房源，已能轻松眺望三件套，视野通透且视角上佳。

  保利外滩启PARK77距离陆家嘴三件套直线公里。以三件套为圆心，环顾这3.5公里范围内的新盘，能得出几个极具冲击力的结论：

  ③、得益于项目周边及自身容积率，项目1200-1300万房源三件套视野甚至优于圈内1700万以上3房。

  再看项目约137㎡4房，堪称“市中心2000万级绝版功能4房”，入手紧迫性拉满！

  4000万级；虹口其他新房4房价格普遍在2500-3500万；静安苏河湾4房预计4000万级

  保利外滩启PARK77高区2000万级4房的价值，可谓市中心“独一份”。第三，137㎡4房拥无敌景观，东边套揽江浦公园美景，西边套瞰杨浦内环城市新貌及三件套景。

  “高单价+大面积”的双重门槛，一方面让置换客群陷入“想换却难上车”的困境；另一方面，大面积、高总价的产品让购房者对未来市场流通性和安全垫充满疑虑。

  百平米新房供应仅275套，以后也会慢慢的少。✔2024年至今，内环内135-140㎡面积段的供应占比，仅约内环总供应量的1%

  周边地王售价预期15-20万+/㎡，为项目价值筑下坚实“安全底”；同时，项目自身“12大颠覆革新”产品力，叠加周边杨浦滨江科创产业、长阳创谷、大连路总部集群、陆家嘴金融产业的产业赋能，以及高校环绕的高知氛围，共同为项目打开了价值上限，“安全底+高上限”的组合，让资产安全性更有底气

  我挑重点讲讲：一、国际艺术立面，杨浦新的美学天际线、天际革新：悬挑“天际浮岛

  在建筑立面设计上，项目采用铝板构建金色圆弧转角，如同为窗外风景定制的立体金质画框。这种兼具美学与实用性的设计，让建筑本身也成为公园与城市之间的“艺术品”。

  ”的，穿插片墙，黄金比例设计使全幕玻璃与铝板、石材、金属、线条和谐共生。

  3、视野革新：环幕全景舱设计项目边套标配双270°飘窗，甚至主卫都设计了L型飘窗，形成“环幕景全景观舱”。

  137㎡东边套户型，东侧布满飘窗，再加上约6.4米面宽客厅和大阳台， 进门、用餐or坐在客厅，抬眼就是公园绿意。

  边套更甚，百平米边套实得率约97-98%，137㎡户型赠送近20㎡，远超市场常规10㎡水准。

  飘窗可铺设大床，还能成为收藏品、艺术品摆台，打开居家生活方式的各种可能。

  项目所有百平米户型都把传统过道融入到了客餐厅中，餐客厅更方正，面积比同级大约6㎡。

  开盘进度：2025年9月27日首开，9月17-21日为认购期，样板间已开放（需预约参观）。1

  一直想和大家强调一句话：“有些房子有钱就能买，但有的房子，拼的是转瞬即逝的机遇。”而保利外滩启PARK77，正是那类需要牢牢抓住的

  其一，七批次土拍，杨浦内中环宅地楼板价高达约9.2万/㎡，已高过内环内的保利外滩启PARK77（楼板价约8.6万/㎡）。

  未来花更高成本，只能买内中环新房；反过来看，如今入手保利外滩启PARK77，相当于用“内中环马上就要来临的房价”，拿下内环双轨上盖·瞰三件套·揽江浦公园的核心资产。

  另一方面，杨浦内环有新盘放风14-15万/㎡，表明杨浦内环房价冲击15万/㎡近在眼前。

  若将视野放大到整个上海中心城区，黄浦、静安、虹口早已开启房价大涨模式：黄浦金陵华庭

  北外滩绿城地王楼板价达约13.6万/㎡，这一楼板价，几乎与保利外滩启PARK77均价（13.55万/㎡）持平

  综合看，保利外滩启PARK77是杨浦房价迈入新阶段的“临界点项目”。13.55万/㎡均价不仅是当下杨浦内环“福利价”，更是抢占内环核心资产的最后窗口期，一旦错过，后续几乎都是地王！

  如今内环3房普遍120㎡起步；4房更是160、180㎡起步，门槛非常高。而保利外滩启PARK77的三房约100㎡，大概率是市中心最后一批百平米三房；四房控制在约137㎡，严控总价！

  上海市中心新房容积率普遍在3.0以上，大多排布超高层或接近百米的高层，居住密度高、视野易受遮挡。

  项目旁边的环境进一步放大了低容积率优势：东邻江浦公园，无高层遮挡，相当于变相降低了项目实际居住密度，并扩大视野广度。

  从模拟视野看，1栋中间套的中高区房源，已能轻松眺望三件套，视野通透且视角上佳。

  。以三件套为圆心，环顾这3.5公里范围内的新盘，能得出几个极具冲击力的结论：

  更值得关注的是稀缺性——圈内3500万以上的4房是主流，3房本就供应稀少，而1200-1300万能瞰三件套的3房，更是“稀缺中的稀缺”。

  再看项目约137㎡4房，堪称“市中心2000万级绝版功能4房”，入手紧迫性拉满！

  4000万级；陆家嘴滨江4房同样4000万级。如此对比之下，保利外滩启PARK77高区2000万级4房的价值，可谓市中心“独一份”

  第三，137㎡4房拥无敌景观，东边套揽江浦公园美景，西边套瞰杨浦内环城市新貌及三件套景。内环内双轨上盖新房

  1%。项目137㎡4房正处于这“1%的稀缺赛道”中，对比市场上占比高达62%的155㎡以上高总价4房，不仅入手门槛更低，稀缺属性也更强。

  相比120㎡3房，160-180㎡4房，项目总价门槛友好太多，在二手房市场上也能更快找到接手客群，流通性远超大面积产品。

  高知客群广泛覆盖，夯实未来潜力与市场竞争力：得益12/18号线及北横通道，多桥隧 构建的立体交通网络 ，项目远不止本地客户，还有非常多来自传统市中心、陆家嘴、杨浦高校的客群， 这种广泛且高端的客群基础，给予项目更强劲的未来潜力，也让其在市场中更具竞争力。

  作为“外滩序”之上的迭代之作，保利外滩启PARK77在友好总价基础上，更带来

  项目创新设计悬挑式天际浮岛屋檐，打破传统住宅的厚重感，赋予建筑与天空更灵动的对话方式，也大大增强项目昭示性。

  在建筑立面设计上，项目采用铝板构建金色圆弧转角，如同为窗外风景定制的立体金质画框。这种兼具美学与实用性的设计，让建筑本身也成为公园与城市之间的“艺术品”。

  项目边套标配双270°飘窗，甚至主卫都设计了L型飘窗，形成“环幕景全景观舱”。尤其137㎡西边套，北/南/西三向展开近36米连续玻璃幕墙，从客厅到所有卧室，甚至主卧梳妆台、主卫都能瞰三件套与城市新貌。

  137㎡东边套户型，东侧布满飘窗，再加上约6.4米面宽客厅和大阳台， 进门、用餐or坐在客厅，抬眼就是公园绿意。

  边套更甚，百平米边套实得率约97-98%，137㎡户型赠送近20㎡，远超市场常规10㎡水准。

  深业·深安上居坐拥五千亿级产值的上海国际汽车城、日渐成熟的国际化配套，又可以迅捷通勤虹桥核心商务区，可谓是如虎添翼！

  一进城市落客广场，二进迎宾吧台，三进迎归景观，让业主归家能感受到满满的仪式感和尊贵感。

  微度假呼吸会所，是户外社交聚场，主题聚餐、生日 Party、户外影院、演艺活动……

  儿童乐园为核心，实现游戏、看护、社交一体化的家庭亲密场，是全龄休闲场地。

  ，包括：青年活动区，老年疗愈活动区，儿童活动区，漫步道，露营草坪，综合活动区等等……可完全满足业主在社区内的多种生活场景需求。

  1、 土地的概念:一般是指地面、地面以下和地面以上一些范围的空间.真实的生活中的土地是人为划分的,具有特定面积范围的地域.

  2、 土地公有制:根据宪法规定,土地所有权分全民所有(国有土地)与集体土地所有权,集体转为国有才能转让,个人和单位只拥有土地的使用权;

  指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为;

  指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为;

  以划拨方式获得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有有效期的限制;

  下列建设用地的土地使用权,确属必须的,可由县级以上人民政府依法批准划拨: 国家机关用地和军事用地;

  城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;法律、行政法规规定的其他用地;

  总建筑面积与总用地面积的比值, 反映土地利用程度、使用强度及其经济性的技术经济指标;

  项目用地范围内各种建筑用地面积总和占总用地面积的比例.也可以建筑物基底总面积÷总用地面积,反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度;

  住宅高度以“层”为单位计算,是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离.

  指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离.净高=层高-楼板厚度;

  指住宅的长度,指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度,为了能够更好的保证住宅拥有非常良好的自然采光和通风条件,目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右,不能任意扩大.住宅进深过大,就是住宅成为狭长型,距离门窗较远的室内空间自然光线不足,但进深大的住宅可以轻松又有效的节约用地;

  指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其它一些配套设施的面积总和;

  它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积,俗称地砖面积;

  建筑物基底及其功能需要占用的面积,也叫红线、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积(露台面积按半面积计算);

  19、分摊的公用建筑面积包括:大堂、公共大厅、走廊、过道、共厕、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、消防通道、水泵房、水箱间、冷冻机房、配电室、煤气调压室、空调房、电梯工休息室、值班警卫室、卫星接收机房等;

  20、不记入的公摊面积:仓库、车库、车道、供暖锅炉房、人防地下室、物管用房、售房单位自营、自用房屋、多幢房屋服务的警卫室;

  22、使用率=使用面积÷住宅面积,一般高层塔楼在72%至75%之间,板楼在78%至80%之间;小于实用率;

  2、 全齐:家电(电视、冰箱、洗衣机)和家具(床、衣柜、沙发、电视柜、整体橱柜);

  2、 朝向(以主卧室窗户所对应的方向为准)多层楼朝向多为南北正向或东西侧向;

  1、 砖混结构:这类建筑物的竖向承担重量的构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采取钢筋混凝土楼板、屋顶板。这种结构房间小、层数低，一般用于多层建筑中；

  2、 框架结构:这种结构的承重部分是由钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架，可用于小高层建筑;

  3、 钢筋混凝土剪力墙结构; 这类建筑物的竖向承担重量的构件和水平承重构件均采用钢筋混凝土制作，多用于高层建筑

  4、 空间结构:包括:县索结构、网架结构、壳体结构等。如体育馆、大剧院等；

  主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅.通俗地说,塔楼以电梯、楼梯为布局核心,上到楼层之后,向四面走可以立即进入户内;

  定义:以中低收入家庭住房困难户为供应对象,并按国家住宅建设标准建造的,具有社会保障性质的普通住宅.土地供应原则上实行划拨方式,住房设计要体现经济适用美观的原则,使用功能上要满足居民的基本生活需要.经济适用房的供应价格由经济适用房建设的行政主任部门会同物价部门按建设成本确定.

  只拥有房屋所有权:表现形式为红色防伪制材的“房屋产权证”并在第一页上部加盖经济适用住房印章或按经济适用房管理;

  4、 使用权房:使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物，俗称公房。该房屋的产权属于国家或集体，不过，这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权，允许使用权人（公房承租人）在一些范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权，所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有。

  5、 私产平房:也称私有住宅,是个人或家庭购买和建造的住宅;在农村，农民的住宅绝大多数都是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。

  6、 小产权房:是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，国家房管部门不予颁发房产证。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，买卖此类房屋不能真正享有合法权益。依照国家的有关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。

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